CFPB Actúa para Evitar que Inversionistas en Contratos por Escrituras Engañen a los Prestatarios
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La CFPB afirma que los contratos por escrituras deben cumplir con las protecciones hipotecarias federales ya establecidas
WASHINGTON, D.C. – La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) publicó una opinión consultiva (en inglés) y un reporte investigativo (en inglés) sobre una forma de financiamiento habitacional frecuentemente referida como contrato por escritura. En un contrato por escritura, el vendedor acuerda entregarle el título de propiedad al comprador cuando éste haya hecho una serie de pagos. Estos acuerdos frecuentemente son poco supervisados, y grupos de inversionistas y vendedores pueden poner trampas que dejan a los compradores en viviendas no habitables, debiendo pagarés fiscales, teniendo que hacer costosas reparaciones y en riesgo de perder sus cuotas iniciales y sus hogares. La opinión consultiva afirma que las normativas y leyes federales sobre el crédito hipotecario cubren los contratos por escrituras, y le proveen protecciones claves al consumidor. El reporte describe como prestamistas depredadores usan los contratos por escrituras para hacer blanco de prestatarios de bajos ingresos, particularmente en comunidades religiosas, y los condenan al fracaso, de esa forma los vendedores los desalojan y repiten el proceso con alguna otra familia.
La opinión consultiva fue emitida al mismo tiempo que se efectuó una audiencia pública en la ciudad de St. Paul, Minnesota. Los préstamos con contratos por escrituras son cada vez más prevalentes entre la comunidad musulmana somalí en las “Twin Cities” o ciudades gemelas, Minneapolis y St. Paul. Los préstamos son frecuentemente mercadeados como una forma en la cual, los miembros de esta comunidad pueden cumplir los principios de su religión que les prohíben pagar o enriquecerse con intereses.
“La CFPB ha descubierto que existen inversionistas que están haciendo blanco en personas religiosas con productos hipotecarios depredadores que les condenan al fracaso”, dijo el director de la CFPB, Rohit Chopra. “El gobierno está actuando para asegurarse de que este tipo de productos no conviertan en una pesadilla el sueño de tener una vivienda”, continuó.
Los “contracts for deeds” o contratos por escrituras, también conocidos como “Installment land contracts” o contratos a plazos por terrenos, “land sales contracts” o contratos de venta de terrenos, o como “bonds for deeds” o bonos por escrituras, típicamente cubren las compras de vivienda. Están estructurados de forma tal que el vendedor retiene el título de propiedad de la vivienda hasta que el prestatario termine de hacer todos los pagos. Durante el plazo del contrato, el prestatario frecuentemente tiene las responsabilidades del propietario, incluyendo hacer reparaciones y mejoras, y pagar los impuestos. El reporte publicado por la CFPB sigue la historia del crédito con contratos por escrituras. La CFPB ha revelado que estos productos frecuentemente tienen como blancos las comunidades negras, hispanas, inmigrantes o religiosas.
Muchos de los prestamistas que usan contratos por escrituras venden viviendas con precios inflados, cobran altos intereses y exigen “balloon payments” o pagos globales. Los precios pueden ser más altos dado que los vendedores no están compitiendo contra bancos o prestamistas hipotecarios conocidos, y porque las viviendas ofrecidas no tienen el beneficio de ser inspeccionadas en la forma que sí está asociado con el financiamiento hipotecario común, el cual permite la identificación de defectos en las mismas. Frecuentemente, a los vendedores que usan contratos por escrituras no les importa si los prestatarios pueden pagar el préstamo a largo plazo porque, por lo general, pueden desalojar a los compradores inmediatamente si estos omiten un solo pago, y luego pueden revender la vivienda a la siguiente familia, a un precio aún más alto.
Muchos contratos por escrituras vienen llenos de trampas como pagos globales, que hacen muy poco probable que los prestatarios lleguen a tener los títulos o escrituras de sus viviendas. Datos existentes muestran que los contratos por escrituras tienen un índice de fracaso mucho más alto que los préstamos hipotecarios comunes.
Sin embargo, aunque existan vendedores que hayan abusado de esta estructura de financiamiento para vender viviendas, de hecho, estos contratos están cubiertos por lo establecido en la Ley de Veracidad en Préstamos. Esta ley impone ciertos requisitos sobre vendedores de gran tamaño, frecuentemente grupos inversionistas, como por ejemplo que estos deben:
- Evaluar la posibilidad que tengan los prestatarios de pagar el préstamo: Determinar la posibilidad que tenga un prestatario de pagar, asegura que éste pueda costear el préstamo, incluyendo los hechos con contratos por escrituras. Mucha gente que compró vivienda usando contratos por escrituras, y fueron desalojados de ellas por falta de pagos, hubiesen estado protegidos contra estos productos depredadores si el vendedor hubiese evaluado sus posibilidades de pago.
- Entregar declaraciones informativas y exactas: Los vendedores deben entregar las declaraciones exigidas en la Ley de Veracidad en Préstamos. Estas declaraciones incluyen cuál es la tasa porcentual anual cobrada, y cuál es el calendario de pagos. Los prestamistas depredadores a veces mercadean los contratos por escrituras entre comunidades religiosas, haciéndoles creer a los compradores que estos contratos cumplen con las prohibiciones de su fe sobre los intereses.
- Limitar el número de pagos globales: Muchos contratos por escrituras incluyen tasas de interés mucho más altas que las cobradas en hipotecas tradicionales. De acuerdo a lo establecido en la Ley de Veracidad en Préstamos, cuando la tasa de interés de un préstamo para vivienda es más alta que otras similares publicadas, se activan requisitos y protecciones al consumidor adicionales. Una de esas importantes protecciones establece que la mayoría de los pagos globales están prohibidos. Los pagos globales pueden ser especialmente dañinos para los prestatarios que tienen contratos por escrituras, dado que pueden perder todo el dinero que ya pagaron, si no pueden costear hacer de una sola vez en pago de una suma muy grande.
La opinión consultiva y el reporte publicados, son parte de los esfuerzos que realiza la CFPB para liberar al mercado de las prácticas crediticias depredadoras y excluyentes. La CFPB ha tomado acciones para proteger a los consumidores del “redlining” (en inglés) o exclusión, la discriminación inversa (en inglés), la exclusión digital (en inglés), el crédito depredador y las hipotecas zombis. La CFPB también ha trabajado con otras entidades federales asociadas para finalizar una normativa (en inglés) para asegurarse de que los modelos automáticos de valuación no utilicen prácticas digitales discriminatorias
Lea las declaraciones del director Chopra sobre los contratos por escrituras (en inglés)
Lea la opinión consultiva (en inglés).
Lea el reporte investigativo (en inglés).
Lea los consejos al consumidor publicados (en inglés).
Los consumidores pueden enviar quejas en la página de la CFPB, o llamando al (855) 411-CFPB (2372).
Alentamos a aquellos empleados que crean que las compañías donde trabajan han violado leyes de protección financiera al consumidor, a enviar la información que tengan a la dirección whistleblower@cfpb.gov.
La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor es una agencia del siglo 21 que implementa y hace cumplir las leyes federales en materia financiera, y que se asegura de los mercados de productos financieros sean justos, transparentes y competitivos. Para encontrar más información visite consumerfinance.gov/es.