¿Qué es una hipoteca calificada?

Los tipos de préstamos calificados incluyen todos los préstamos respaldados por el gobierno garantizados o asegurados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés)/la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), el Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA, por sus siglas en inglés) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, por sus siglas en inglés). Todas las demás hipotecas —incluidos los préstamos convencionales respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac— y los préstamos jumbo deben cumplir con requisitos especiales para ser considerados préstamos calificados.

Antes de otorgársela, un prestamista debe hacer un esfuerzo de buena fe para determinar que usted tiene la capacidad de pagar su hipoteca. Esto se conoce como la regla de la "capacidad de reembolso". Si su préstamo es una hipoteca calificada, significa que el préstamo cumplió con ciertos requisitos y se da por sentado que el prestamista siguió la regla de capacidad de reembolso.

En general, los requisitos para una hipoteca calificada incluyen lo siguiente:

• Ninguna característica de préstamo riesgoso, tales como:
  • Un período de "solo intereses", en el que paga solo los intereses sin pagar el capital, que es la cantidad de dinero que pidió prestado.
  • "Amortización negativa", que puede permitir que el capital de su préstamo aumente con el tiempo, aunque usted esté haciendo los pagos.
  • "Pagos globales", que son pagos de sumas más grandes de lo habitual al final del plazo de un préstamo. El plazo del préstamo es el período durante el cual se debe pagar su préstamo. Tenga en cuenta que, en el caso de préstamos otorgados por pequeños prestamistas, los pagos globales están permitidos bajo ciertas condiciones.
  • Plazo del préstamo superior a 30 años.
• Un límite en el precio de su préstamo. La tasa porcentual anual (APR, por sus siglas en inglés) en la mayoría de las hipotecas calificadas no puede ser más alta que un umbral en particular. Este umbral puede depender del tipo o el tamaño de su préstamo. Este límite no se aplica a las hipotecas calificadas "con fondos con antigüedad" y "para pequeños acreedores".
• Un límite en los puntos y las tarifas iniciales. Si obtiene una hipoteca calificada, hay límites en la cantidad de determinados puntos y tarifas iniciales que su prestamista puede cobrarle. Estos límites dependerán del tamaño de su préstamo. No todos los cargos —como el costo de las primas de seguro de la FHA, por ejemplo— están incluidos en este límite. Si los puntos y las tarifas superan el umbral, el préstamo no puede considerarse una hipoteca calificada.
• Un requisito para que se consideren y se verifiquen ingresos o activos y deudas. Para que su préstamo sea una hipoteca calificada, su prestamista debe considerar y verificar sus ingresos mensuales actuales o sus activos (que no sean el valor de la propiedad que garantizará su préstamo) y su deuda mensual. Su prestamista también debe considerar cuánto de sus ingresos puede destinarse a su deuda mensual, incluida su hipoteca y todos los demás pagos mensuales de la deuda (es decir, su relación deuda-ingresos) o cuánto de sus ingresos le quedará después de pagar su deuda mensual (es decir, sus ingresos residuales).