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¿Qué son los puntos (de descuento) y los créditos del prestamista, y cómo funcionan?

En general, los puntos y los créditos del prestamista le permiten realizar intercambios en la forma en que usted paga su hipoteca y costos de cierre. Los puntos, también conocidos como puntos de descuento, bajan su tasa de interés a cambio de pagar una tarifa por adelantado. Los créditos del prestamista bajan sus costos de cierre a cambio de aceptar una tasa de interés más alta.

Estos términos pueden a veces significar otras cosas. "Puntos" es un término que los prestamistas hipotecarios han utilizado durante muchos años. Algunos prestamistas pueden usar la palabra "puntos" para referirse a cualquier tarifa por adelantado que se calcula como un porcentaje del monto de su préstamo, ya sea que usted reciba o no, una tasa de interés más baja. Algunos prestamistas podrían ofrecer créditos que no están conectados con la tasa de interés que usted paga; por ejemplo, una oferta temporal, o compensación por tener algún problema.

La información mostrada a continuación se refiere a puntos y créditos del prestamista, que sí están conectados a su tasa de interés. Si usted está considerando pagar puntos o recibir créditos del prestamista, pídale al prestamista que aclare cuál será el impacto sobre la tasa de interés.

Puntos

Los puntos le permiten hacer un intercambio entre sus costos iniciales y sus pagos mensuales. Al pagar puntos, usted paga más por adelantado, pero recibe una tasa de interés más baja y por lo tanto, paga menos a lo largo del tiempo. Los puntos pueden ser una buena decisión para alguien que sabe que va a mantener el préstamo por mucho tiempo.

Los puntos se calculan en relación con la cantidad del préstamo. Cada punto equivale al uno por ciento del monto del préstamo. Por ejemplo, un punto en un préstamo de $100,000, sería el uno por ciento del monto del préstamo, o $1,000. Dos puntos sería dos por ciento, o $2,000. Los puntos no tienen que ser números enteros – usted puede pagar 1.375 puntos ($1,375); 0.5 puntos ($500) o incluso 0.125 puntos ($125). Los puntos se pagan al cierre y aumentan los costos del mismo.

Pagar puntos disminuye su tasa de interés en relación con la tasa de interés que podría conseguir, con un préstamo de cero puntos, con el mismo prestamista. Un préstamo con un punto debe tener una tasa de interés menor que un préstamo con cero puntos, asumiendo que ambos son ofrecidos por el mismo prestamista, y que son el mismo tipo de préstamo. Por ejemplo, ambos préstamos tienen tasa fija, o tasa ajustable, y ambos tienen el mismo plazo, son del mismo tipo, tienen el mismo monto de inicial, etc. El mismo tipo de préstamo, con el mismo prestamista, con dos puntos, debe tener una tasa de interés aún más baja que un préstamo con un punto.

Los puntos están listados en la página 2 de su Cálculo del Préstamo (en inglés) y en su Divulgación de Cierre (en inglés), en la Sección A. Por ley, los puntos que aparezcan enumerados en su Cálculo del Préstamo y Divulgación de Cierre, deben estar conectados a una tasa de interés con descuento.

La cantidad exacta en que se reduce su tasa de interés depende de cuál sea el prestamista, el tipo de préstamo y del estado del mercado hipotecario en general. Algunas veces, usted podría recibir una reducción relativamente grande de su tasa de interés, por cada punto pagado. Otras veces, la reducción en la tasa de interés por cada punto pagado podría ser menor. Esto depende de cuál sea el prestamista, el tipo de préstamo y de las condiciones del mercado.

También es importante entender que un préstamo con un punto, con algún prestamista, podría no tener una tasa de interés menor que el mismo tipo de préstamo, con cero puntos, con otro prestamista. Cada prestamista tiene su propia estructura de precios, y algunos pueden ser más o menos caros, en general, que otros, independientemente de si usted está pagando puntos, o no. Por eso vale la pena comparar precios de hipotecas. Explore las tasas de interés actuales (en inglés), o sepa más sobre cómo comparar precios de hipotecas (en inglés).

Créditos del prestamista

Los créditos del prestamista funcionan del mismo modo que los puntos, pero al revés. Usted paga una tasa de interés más alta pero a su vez, el prestamista le da dinero para cubrir los costos del cierre. Cuando usted recibe créditos del prestamista, usted paga menos al inicio, pero paga más en el tiempo, a causa de la tasa de interés más alta.

Los créditos de prestamista se calculan igual que los puntos y pueden aparecer en las tablas de control de éstos como puntos negativos. Por ejemplo, un crédito de $1,000 para un préstamo de $100,000, podría aparecer como un punto negativo (porque $1,000 es el uno por ciento de $100,000).

Esos $1,000 aparecerán como un número negativo, en la casilla de Créditos del Prestamista, en la página 2, Sección J, de su Cálculo de Préstamo (en inglés) o Divulgación de Cierre (en inglés). El crédito del prestamista compensa sus costos de cierre, y disminuye el monto que debe pagar en el cierre.

A cambio del crédito del prestamista, usted tendrá que pagar una tasa de interés mayor, que la que hubiera recibido, con el mismo prestamista, para el mismo tipo de préstamo, sin dicho crédito. Mientras más créditos usted reciba del prestamista, mayor será su tasa.

La cantidad exacta en que se incrementa su tasa de interés depende de cada prestamista específico, del tipo de préstamo y del estado del mercado hipotecario en general. Algunas veces, podría recibir crédito, relativamente grande por cada incremento de 0.125% en la tasa de interés pagada. Otras veces, el crédito que recibe podría ser menor por cada incremento del 0.125% en su tasa de interés.

Un préstamo, con crédito del uno por ciento, con algún prestamista, podría o no, tener una tasa de interés más alta, que el mismo tipo de préstamo, sin créditos, con otro prestamista diferente. Cada prestamista tiene su propia estructura de precios y en general, algunos pueden ser más, o menos costosos que otros, independientemente de si usted está recibiendo o no, créditos. Explore las tasas de interés actuales (en inglés), o sepa más sobre cómo comparar precios de hipotecas (en inglés).

Vea un ejemplo

La siguiente tabla muestra un ejemplo de las compensaciones que usted puede hacer con puntos y créditos. En éste, usted pide prestado $180,000 y reúne los requisitos para un préstamo de tasa fija, a 30 años, con una tasa de interés del 5.0%, con cero puntos. En la primera columna, usted opta por pagar puntos para reducir su tasa. En la tercera columna, usted opta por recibir créditos del prestamista para reducir los costos de cierre. En la columna del centro usted no opta por ninguna de las dos opciones.

Compare tres casos de cómo los puntos afectan la tasa de interés

Tasa 4.875% 5.0% 5.125%
Puntos +0.375 0 -0.375
Su situación

Planea mantener su hipoteca durante mucho tiempo.

Puede permitirse pagar más dinero en efectivo al momento del cierre.

Está satisfecho con la tasa de mercado y sin puntos en ninguna dirección.

No quiere pagar mucho dinero en efectivo por adelantado y puede permitirse un pago hipotecario más grande.

Usted puede elegir

Pagar puntos ahora y obtener una tasa de interés más baja. Esto le ahorraría dinero a largo plazo.

Cero puntos.

Pagar una tasa de interés más alta y obtener un crédito del prestamista hacia todos o parte de los costos de cierre.

Qué significa eso

Usted podría aceptar pagar $675 más en costos de cierre, a cambio de una tasa más baja de 4.875%.

Ahora: Usted paga $675

Durante el plazo del préstamo: Paga $14 menos cada mes

Sin ajustes en ninguna dirección, es más fácil entender lo que está pagando y comparar precios.

Usted podría aceptar una tasa más alta de 5.125%, a cambio de $675 hacia los costos de cierre.

Ahora: Usted obtiene $675

Durante el plazo del préstamo: Paga $14 más cada mes

Consejo:

Si no sabe cuánto tiempo permanecerá en la vivienda, o cuándo querrá refinanciarla, tiene suficiente dinero en efectivo para el cierre, y cuenta con ahorros, podría no querer pagar puntos para reducir su tasa de interés, ni aceptar una tasa de interés más alta para recibir créditos. Si no está seguro, pídale al ejecutivo de préstamos que le muestre dos opciones diferentes (con y sin puntos o créditos), y que calcule los costos totales a diferentes plazos. Elija entre la menor cantidad, la mayor cantidad, y la cantidad más probable de tiempo, en que usted se vea manteniendo el préstamo. También puede revisar sus opciones junto a un asesor de vivienda certificado por el HUD.

Al comparar ofertas de diferentes prestamistas, pida la misma cantidad de puntos o créditos a cada uno de ellos.

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