¿Qué son los puntos (de descuento) y créditos del prestamista y cómo funcionan?

Por lo general, los puntos y los créditos del prestamista le permiten llegar a un acuerdo sobre la manera de pagar su hipoteca y los gastos de cierre.

  • Los puntos, denominados también puntos de descuento, bajan su tasa de interés a cambio de una comisión inicial.
  • Los créditos del prestamista reducen los gastos de cierre a cambio de una tasa de interés más alta. 

Estos términos a veces pueden ser utilizados con otro significado.  "Puntos" es un término que los prestamistas de hipotecas han usado desde hace muchos años.  Algunos prestamistas usan la palabra "puntos" para referirse a cualquier comisión inicial que se calcula como un porcentaje del monto de su préstamo, independientemente de que usted reciba o no una tasa de interés más baja.  Algunos prestamistas también ofrecen créditos del prestamista que no están vinculados a la tasa de interés que usted paga; por ejemplo: una oferta temporal o para compensar un problema. 

La información que se presenta a continuación se refiere a los puntos y créditos del prestamista que están vinculados a su tasa de interés.  Si está pensando en pagar puntos o recibir créditos del prestamista, pida siempre a los prestamistas que le aclaren cuál será el impacto que tendrán sobre su tasa de interés. 

Puntos

Los puntos le permiten ajustar sus costos iniciales y sus pagos mensuales.  Al pagar puntos, usted paga más inicialmente, pero obtiene una tasa de interés más baja y, por lo tanto, a la larga paga menos.  Los puntos pueden ser una buena opción para alguien que sabe que mantendrá el préstamo un largo tiempo.

Los puntos se calculan en función del monto del préstamo.  Cada punto equivale a 1% del monto del préstamo.  Por ejemplo, en un préstamo de $100,000 un punto equivaldría a 1% del monto del préstamo, es decir $1,000.  Dos puntos equivaldrían a 2% del monto del préstamo, es decir $2,000.  Los puntos no tienen por qué ser números redondos: usted puede pagar 1.375 puntos ($1,375), 0.5 ($500) o incluso 0.125 puntos ($125).  Los puntos se pagan al cierre y aumentan sus gastos de cierre.

El hecho de pagar puntos reduce su tasa de interés en comparación con la tasa de interés que usted obtendría con un préstamo con cero puntos otorgado por el mismo prestamista. Un préstamo con un punto tendría una tasa de interés más baja que un préstamo con cero puntos, suponiendo que ambos préstamos son ofrecidos por el mismo prestamista y son el mismo tipo de préstamo. Por ejemplo, ambos préstamos son de tasa fija o ambos son de tasa ajustable, y ambos tienen el mismo plazo del préstamo, el mismo tipo de préstamo, la misma cantidad de su pago inicial, etc. El mismo tipo de préstamo con el mismo prestamista con dos puntos tendría una tasa de interés aún menor que el mismo préstamo con un punto. 

Los puntos aparecen indicados en la estimación del préstamo y en la página 2, sección A, de su declaración de cierre. Por ley, los puntos indicados en su estimación del préstamo y en su declaración de cierre deben estar vinculados a una reducción de la tasa de interés.

El monto exacto de la reducción en su tasa de interés depende del prestamista en particular, del tipo de préstamo y del mercado de hipotecas en general.  En ocasiones usted puede obtener una reducción relativamente grande en su tasa de interés por cada punto que pague.   Otras veces, la reducción en la tasa de interés por cada punto que pague puede ser más pequeña.  Eso depende del prestamista en particular, del tipo de préstamo y de las condiciones del mercado.

También es importante que entienda que un préstamo con un punto otorgado por un prestamista dado puede tener o no una tasa de interés más baja que el mismo tipo de préstamo con cero puntos otorgado por otro prestamista.  Cada prestamista tiene su propia estructura de precios, y algunos pueden ser más caros o menos caros en general que los de otros prestamistas, independientemente de que usted pague puntos o que no lo haga.  Por eso vale la pena buscar y comparar precios antes de tomar su hipoteca. Explore las tasas de interés actuales u obtenga más información sobre cómo buscar y comparar hipotecas.

Créditos del prestamista

Los créditos del prestamista funcionan de la misma manera que los puntos, pero a la inversa.  Usted paga una tasa de interés más alta y, a cambio, el prestamista le da dinero para compensar sus costos de cierre.  Cuando usted recibe créditos del prestamista, paga menos inicialmente, pero pagará más con el tiempo y tendrá una tasa de interés más alta. 

Los créditos del prestamista se calculan de la misma manera que los puntos, y podrían aparecer indicados en las hojas de cálculo del prestamista como puntos negativos.  Por ejemplo, un crédito del prestamista de $1,000 en un préstamo de $100,000 podría describirse como un punto negativo (ya que $1,000 equivale a 1% de $100,000).

Esos $1,000 aparecerán como un monto negativo, como parte de la partida Créditos del prestamista, en la página 2, sección J, de su estimación del préstamo o declaración de cierre.  El crédito del prestamista compensa sus costos de cierre y reduce el monto que usted tiene que pagar en el momento del cierre.

A cambio del crédito del prestamista, usted pagará una tasa de interés más alta que la que habría tenido con el mismo prestamista, por el mismo tipo de préstamo, sin los créditos del prestamista. Cuanto más créditos del prestamista reciba, más alta será la tasa de interés.

El monto exacto del incremento en su tasa de interés depende del prestamista en particular, del tipo de préstamo y del mercado de hipotecas en general.  En ocasiones, usted puede obtener un crédito del prestamista relativamente grande por cada incremento de 0.125% en la tasa de interés que deberá pagar.  Otras veces, el crédito del prestamista que usted recibe por cada incremento de 0.125% en su tasa de interés puede ser más pequeño.

Un préstamo otorgado por un prestamista dado con un crédito del prestamista de 1% puede tener o no una tasa de interés más alta que el mismo tipo de préstamo sin créditos del prestamista otorgado por otro prestamista.  Cada prestamista tiene su propia estructura de precios, y algunos pueden ser más caros o menos caros en general que los de otros prestamistas, independientemente de que usted reciba créditos del prestamista o no los reciba.  Investigue las tasas de interés actuales u obtenga más información sobre cómo buscar y comparar hipotecas.

Vea un ejemplo

 

En el siguiente cuadro se muestra un ejemplo de los ajustes que usted puede hacer con los puntos y los créditos.  En el ejemplo, usted recibe un préstamo de $180,000 y cumple los requisitos para un préstamo de tasa fija a 30 años a una tasa de interés del 5.0% con cero puntos.  En la primera columna, usted elige pagar puntos para reducir su tasa de interés.  En la tercera columna, usted elige recibir créditos del prestamista para reducir sus costos de cierre.  En la columna del medio, usted no paga puntos ni recibe créditos. 

CONSEJO: La decisión de pagar puntos o aceptar pagar una tasa de interés más alta a cambio de un crédito del prestamista depende en parte del tiempo que usted piense mantener el préstamo.  Si no está seguro, pida a un funcionario de préstamos que le muestre dos opciones distintas (con puntos o créditos y sin puntos o créditos) y que calcule los costos totales en función de varios plazos posibles.  Elija el plazo más corto, el plazo más largo, y el plazo más probable que usted cree que mantendrá el préstamo.  También puede estudiar sus opciones con un asesor de vivienda aprobado por el HUD

CONSEJO: Cuando compare las ofertas de distintos prestamistas, pida la misma cantidad de puntos o créditos a todos los prestamistas.

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