¿Qué debo hacer si la casa o apartamento que estoy alquilando cae en ejecución hipotecaria?

Si el dueño de la propiedad deja de pagar la hipoteca, podría iniciarse el proceso de ejecución hipotecaria. Algunas leyes estatales y locales pueden ofrecer protecciones para inquilinos durante el proceso de ejecución hipotecaria. Información adicional sobre las leyes estatales aplicables a propietarios y arrendatarios en su estado está disponible aquí , y un resumen de las protecciones locales y estatales disponibles para arrendatarios frente a la ejecución hipotecaria está disponible aquí  (en inglés).

Consejo: Es posible que usted desee consultar a un abogado acerca de sus derechos. Si usted necesita ayuda para encontrar a un abogado, puede ver esta lista de recursos de la Asociación de Abogados de los Estados Unidos (American Bar Association ) y además aquí usted puede encontrar la oficina local de asistencia legal o algún programa de abogados voluntarios. 

Tenga en cuenta lo siguiente:

• Esté pendiente de avisos. Si se entregan o publican avisos de una posible ejecución hipotecaria en su propiedad, póngase en contacto con el remitente inmediatamente y hágale saber que usted es un inquilino. También debe comunicarse con el dueño de la propiedad.
  
• Haga preguntas. Puede que reciba información confusa por parte del dueño de la propiedad con respecto a la ejecución hipotecaria. Por ejemplo, el dueño de la propiedad podría pedirle que pague por adelantado el alquiler, infringiendo su contrato de arrendamiento o alquiler. El dueño también podría decirle que la ejecución hipotecaria es un "error" o que el problema ha sido resuelto. Para estar seguro, verifique en la oficina donde se registran las escrituras en el condado donde está ubicada la propiedad. Land records, auditor, recorder, o assessor son algunos de los nombres en inglés que se usan para describir la oficina donde se registran los avisos de ejecuciones hipotecarias u otros documentos (a menudo llamados lis pendens). Usted también podría revisar las demandas judiciales en contra del dueño de su vivienda.
  
• Conozca sus derechos. Durante el proceso de ejecución hipotecaria, usted necesita saber cuáles son sus opciones bajo las leyes estatales y locales . Éstas pueden variar enormemente de un estado a otro. Con el fin de decidir qué hacer, puede que usted desee conocer:
  • Cuánto tiempo puede tardar la ejecución hipotecaria;
  • Cuánto tiempo tiene para mudarse después de una venta por ejecución hipotecaria;
  • Si existen otras protecciones específicas para los arrendatarios en el estado.

Puede también obtener esta información llamando a los juzgados locales:

• Control de alquileres / Causa justa de desahucio y la Sección 8. Si las leyes locales o de su estado contemplan el control de alquileres o requisitos de “causa justa de desahucio,” usted podría estar protegido frente a un desalojo luego de una ejecución hipotecaria. Las leyes de “causa justa” limitan las razones que un propietario pueda tener para terminar un contrato de arrendamiento o para desalojar a un inquilino. Según la ley estatal o local, una ejecución hipotecaria de por sí podría no ser suficiente para justificar un desalojo o la terminación de su contrato de arrendamiento o alquiler. Si usted tiene un Vale de Vivienda bajo la Sección 8, póngase en contacto con la Autoridad de la Vivienda local y un abogado de ayuda legal inmediatamente. Por lo general, los contratos de arrendamiento bajo la Sección 8 pueden terminarse sólo con causa justa, lo que significa que usted no puede ser desalojado solo a causa de una ejecución hipotecaria. Sin embargo, podría necesitar un abogado para proteger sus derechos.
• Cortes de los servicios públicos. Si el dueño de la propiedad no está en capacidad de pagar la hipoteca, es posible que dicho propietario no esté pagando los servicios públicos, y por ende podrían cortar sus servicios. Debe comunicarse inmediatamente con la empresa de servicios públicos y con el propietario si recibe un aviso de corte o si le desconectan los servicios. Usted podría evitar la desconexión de los servicios si se comunica directamente con la empresa de servicios públicos, incluso si los servicios están a nombre del propietario.
• Mudanza. Una vez que la venta por ejecución hipotecaria se lleve a cabo, podría ser que usted se vea obligado a mudarse, en muchos casos dentro de 30 días o menos. Debe llevarse todas sus pertenencias al mudarse, de tal manera que el nuevo propietario no tome posesión de las mismas ni las destruya.
• Protéjase. Si alguien se le presenta alegando ser el nuevo propietario, solicite documentos que demuestren la titularidad. Haga esto antes de pagar el alquiler, antes de firmar un nuevo contrato de arrendamiento o antes de permitirle que ingrese a la propiedad. Los estafadores revisan los registros públicos de ejecuciones hipotecarias y pueden ponerse en contacto con los inquilinos de propiedades reposeídas y fraudulentamente demandar el alquiler.
• Negocie. Si el nuevo dueño quiere que usted se mude, pregúntele si estaría dispuesto a darle algo de dinero para cubrir los gastos de la mudanza. A esto a veces se le conoce como un acuerdo de “dinero en efectivo por las llaves” (cash for keys). A veces, ya sea el banco o los nuevos dueños, después de una venta por ejecución hipotecaria, están dispuesto a hacer esto.
• Depósito de alquiler. Si el dueño de la propiedad no venía pagando la hipoteca, podría ser muy difícil que usted pueda recuperar cualquier dinero que haya pagado a dicho propietario a manera de garantía o por prepago del alquiler. Si el propietario no le reembolsó su depósito de garantía, ni lo transfirió al nuevo propietario después de la venta por ejecución hipotecaria, puede que usted deba presentar una demanda judicial para recuperar su depósito.