Recibí una carta de mi proveedor de servicios hipotecarios acerca de mi solicitud de ayuda para prevenir la ejecución hipotecaria de mi préstamo. ¿Puede ayudarme a entender algunos de los términos?

Cuando usted solicita ayuda para evitar la ejecución hipotecaria , es probable que se encuentre con palabras y términos técnicos desconocidos. Esta es otra razón por la que es una buena idea obtener ayuda profesional de un Organismo Asesor de Vivienda aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) . Aquí constan algunos de los términos más comunes que usted podría encontrar al preparar su solicitud:

Mitigación de pérdidas (Loss mitigation)

La mitigación de pérdidas se refiere a los pasos que los proveedores de servicios hipotecarios toman para trabajar con un prestamista hipotecario a fin de evitar la ejecución hipotecaria. También se refiere a la responsabilidad que tiene un proveedor de servicios hipotecarios de reducir o "mitigar" la pérdida que puede sufrir un inversionista debido a una ejecución hipotecaria. Algunas de las opciones de mitigación de pérdidas pueden evitar que pierda su hogar. Otras opciones podrían ayudarle a dejar su hogar sin tener que pasar por la ejecución hipotecaria. Las opciones de mitigación de pérdidas pueden incluir la escritura en lugar de ejecución hipotecaria, abstención, plan de reembolso, venta en descubierto (short sale), o una modificación del préstamo.

Dificultades

La mayoría de las solicitudes de mitigación de pérdidas exigen que usted describa el cambio de su situación financiera que ahora le impide pagar su hipoteca. Esto se conoce como sus dificultades, o hardship en inglés. Una dificultad, en este contexto, puede ser el desempleo, la discapacidad temporal o permanente, sus gastos médicos no asegurados o relacionados con algún miembro de la familia, el divorcio, la muerte u otras circunstancias que reducen sus ingresos o aumentan sus gastos de una manera importante y que, por lo general están más allá de su control. Al presentar su solicitud, debe explicar sus dificultades y además proporcionar pruebas, como la copia de una sentencia de divorcio o los cheques que haya extendido para pagar las facturas del hospital.

Requisitos del inversionista

Después de que su prestamista le otorgue la hipoteca, éste podría vender su hipoteca a otro inversionista. Si su hipoteca se vende a un inversionista y usted tiene dificultades para realizar los pagos y presenta una solicitud para obtener asistencia, el inversionista analizará qué tipo de asistencia para mitigar las pérdidas está a su disposición. Aunque las hipotecas nuevas no exigen que los inversionistas brinden alternativas a la ejecución hipotecaria, la mayoría de los inversionistas sí lo hacen, porque al evitar la ejecución hipotecaria reducen sus pérdidas.

Consejo:

Recuerde que tiene derecho a saber quién es el propietario o los inversionistas y cómo ponerse en contacto con ellos.

Cálculo del Valor Presente Neto 

Los inversionistas pueden utilizar una fórmula matemática para averiguar qué les conviene más, si llevar a la ejecución hipotecaria de su préstamo u ofrecerle una alternativa para evitar dicha ejecución. Esta fórmula se denomina "cálculo del valor presente neto" (NPV, por sus siglas en inglés). Cuando usted solicita la mitigación de pérdidas, los inversionistas o los administradores hipotecarios por lo general calculan el NPV de las distintas opciones de mitigación de pérdidas que podrían estar disponibles para usted, y utilizan esta información para determinar si proceden o no con la ejecución hipotecaria.

Consejo:

El proveedor de servicios hipotecarios podría decirle que usted no es elegible para una modificación del préstamo debido a los resultados del NPV. Si es así, usted tiene derecho a conocer la información que se utilizó en el cálculo del NPV; asegúrese de que la información sea correcta. Si necesita ayuda para comprender el NPV, utilice la herramienta del CFPB “Cómo encontrar a un asesor ” (en inglés) para obtener una lista de organismos de asesoría de vivienda aprobados por HUD, en su zona. También puede llamar a la Línea de asistencia HOPE™, las 24 horas del día, 7 días de la semana, al (888) 995-HOPE (4673).

Modificación de prueba

Bajo ciertas circunstancias, el administrador de préstamos puede ofrecerle cambiar o "modificar" de manera permanente su préstamo para disminuir sus pagos mensuales. Normalmente, el administrador de préstamos primero le coloca bajo una modificación de prueba por unos meses para asegurarse de que usted puede realizar el pago nuevo. Si usted hace los pagos de prueba según lo acordado, el administrador de préstamos terminaría el trámite para que el cambio sea permanente. El administrador de préstamos no podrá iniciar una ejecución hipotecaria o no podrá llevar a cabo la venta por ejecución (si usted estuviera en medio de una ejecución hipotecaria) mientras que usted esté haciendo sus pagos a tiempo durante su período de prueba. Sin embargo, puede que, aun así, su préstamo se considere retrasado según ciertos propósitos durante el período de prueba ya que usted estaría haciendo pagos por debajo de la cantidad normal.

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