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關於公共住宅的《 CARES 法案》資訊

住房與城市發展部(HUD)公共和印第安人住房辦公室提供的額外資訊

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依主題探索問題

驅逐

驅逐禁令是否適用於所有公共住房租戶還是僅限就業受新冠病毒(COVID-19)疫情影響的租戶?

以下驅逐暫停令適用於所有租戶:(1) 因未支付租金而被驅逐,以及 (2) 與未支付租金相關的費用與罰款,無論其就業是否受 COVID-19 影響。HUD 建議公共住房局(PHA)提醒住戶,在暫停令期間未繳納的任何租金都將累計,仍須在 120 天後到期時繳納。

我在《新冠病毒援助、紓困和經濟保障法案》(簡稱《CARES 法案》)生效前就已經拖欠租金了。公共住房局(PHA)是否依然能受理中止驅逐?

如果驅逐訴訟發生的時間早於 2020 年 3 月 27 日,則該訴訟將不受《CARES 法案》保護,驅逐行動仍可以繼續。然而,如果驅逐的原因與毒品或犯罪無關,則 HUD 建議公共住房局(PHA)考慮將驅逐完成時間延遲到州或地方緊急狀況結束之後。租戶與公共住房局官員也應考量,疾病預防與控制制中心 2020 年 9 月 1 日的住房驅逐暫停令會如何影響租約各方。

如果驅逐訴訟並非於 2020 年 3 月 27 日前開始,且訴訟的原因是由於租戶拖欠租金,則該租戶受到《CARES 法案》的保護,因此 PHA/產權所有人在暫停令結束前不得提起新的驅逐訴訟。

此外,許多州與地方政府都已經因新冠病毒疫情而停止了驅逐行動。關於住戶如何受到保護以及保護延續時間的詳情,取決於您的居住地點。有些州政府:

  • 禁止發出任何驅逐通知或採取任何驅逐行動
  • 停止舉行所有法院驅逐聽證會
  • 停止執行驅逐令或判決

請參閱驅逐研究中心的州與地方政府驅逐與喪失抵押品贖回權限制清單,瞭解您所在的州或地方社區在此期間是否有驅逐保護措施。

PHA/產權所有人是否可以因藥物濫用和其他犯罪活動而驅逐租戶?其他有違反租約或計劃行為(例如未報告收入或嚴重傷害)的居住單元呢?

可以。《CARES 法案》第 4024(b) 節的驅逐暫停令僅適用於與租戶未支付租金或未支付其他租金相關費用相關的驅逐。該暫停令還禁止因未支付租金而收取其他逾期費、罰款或其他費用。因此,PHA/產權所有人仍可因藥物濫用及/或其他犯罪行為而驅逐租戶或中止援助,因為這些原因與未支付租金無關。同樣,雖然 HUD 建議 PHA 考慮將驅逐開始或完成時間延遲到州或地方緊急狀況結束之後,可對任何其他違約行為提出驅逐訴訟。

費用與支付租金

我在 2020 年 3 月 27 日以前便已拖欠租金,並且在 1 月及 2 月被加計逾期費。PHA 是否可以向我收取在暫停令發佈以前因未支付租金而加計的費用?

可以。暫停令期間可收取在 2020 年 3 月 27 日以前因未支付租金而加計的費用。然而,PHA 不得因在 2020 年 3 月 27 日至 2020 年 7 月 24 日之間未支付房租而加計新的費用,亦不得收取 1 月及 2 月加計逾期費的利息。

在暫停令期間,是否可以累計延遲付款的費用,等到暫停令結束後再收取?

不可以。根據《CARES 法案》第 4024(b)(2) 節的規定,不得收取與未支付租金相關的費用。因此,不得累計任何費用。不得對 2020 年 4、5、6、7 月首日到期的租金收取或累計任何罰款/費用。

如果租房代幣券計劃租戶在暫停令期間(2020 年 3 月 27日至 2020 年 7 月 24 日)未支付應負擔的部分租金,PHA/產權所有人是否可以中止援助?

如果租戶拖欠房東租金,PHA 通常可以中止該租戶的租房代幣券援助。然而,在驅逐暫停令期間,PHA 不得因未支付租金而中止援助。向 PHA 呈報收入變化對於租房代幣券計劃參與者相當重要,以便他們支付的租金部分可隨著目前的收入調整。這將可以幫助租戶在驅逐暫停令於 7 月 24 日結束後,繼續支付租金,並避免面臨驅逐及/或失去援助。

發放給個人的 1200 美元振興津貼或「恢復退稅」(Recovery Rebates)算不算年收入?

不算。根據 24 CFR 5.609(c)(9),年收入不包括暫時性、非重複性或零星的收入。即將發給個人與家庭的振興津貼因為是暫時的非重複性收入,因此將排除於年收入之外。

公共住房局(PHA)會不會將失業津貼視為收入?振興法案所提供的額外津貼呢?

常規失業津貼被視為收入。由於《CARES 法案》額外提供的每週 600 美元在疫情緊急狀態結束後很可能便不會再重複提供,因此 PHA 將該收入排除在外。

紓困選項

184 與 184A 節中的貸款人在目前的國家緊急狀態期間有什麼樣的紓困方案可用?

HUD 在 2020 年 3 月 20日發佈了貸款人公開信,告知經核准的第 184 與 184A 節貸款人與服務機構,所有根據第 184 節由印地安人住房貸款擔保計劃以及根據第 184A 節由夏威夷原住民住房貸款擔保計劃擔保的貸款,都享受為期 60 日的喪失抵押品贖回權與驅逐暫停令保護。國會隨後在《CARES 法案》中為 184 與 184A 節貸款人提供了類似的法定紓困條款。《CARES 法案》第 4022 節規定,除空屋或廢棄物業外,184 及 184A 節貸款服務機構從 2020 年 3 月 18 日起,不得於 60 日內發起喪失抵押品贖回權訴訟、請求喪失抵押品贖回權判決或出售命令,或執行與喪失抵押品贖回權相關的驅逐或喪失抵押品贖回權出售。

除喪失抵押品贖回權暫停令外,《CARES 法案》還允許直接或間接因 COVID-19 緊急狀態而遭遇經濟困難的貸款人,無論拖欠租金狀態如何,均可向貸款人的服務機構提出請求,聲明貸款人因 COVID-19 緊急狀態而遭遇經濟困難,請求對 184 或 184A 節貸款債務償還期延展。服務機構必須給予此類債務償還期長達 180 天的延展期,且此延展期可應貸款人的請求再次延長 180 天。

貸款人還可以請求較短的債務償還期延展。服務機構必須核准債務償還期延展請求,且除貸款人對於受 COVID-19 緊急狀態影響而遭遇經濟困難的聲明外,不得要求提供任何額外的證明文件,並不得收取費用、罰款或利息(假設貸款人依約按期支付所有款項,並完全遵照房屋貸款合約條款所排定或算出的金額以外的費用)。在債務償還期延展期間,除了根據貸款人依約按期支付所有款項,並完全遵照房屋貸款合約條款所排定或算出的金額外,不得對貸款人的帳戶累計任何費用、罰款或利息。