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關於多戶物業《 CARES 法案》的資訊

關於《新冠病毒援助、紓困和經濟保障法案》 (簡稱《CARES 法案》)租戶、產權所有人及聯邦住宅管理署(FHA)承保的多戶物業計劃(Multifamily)物業與接受住房與城市發展部多戶物業計劃(HUD Multifamily)援助的物業代理人驅逐暫停令的資訊。

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注意:關於美國農業部(USDA)鄉村住房服務署直接或擔保的多戶物業,請參閱 美國農業部鄉村發展新冠病毒疫情資源

依主題探索問題

適用於《 CARES 法案》的物業

《CARES 法案》驅逐暫停令適用於哪些類型的物業?

2020 年 3 月 27 日起,由 FHA 承保的 Multifamily 物業與接受 HUD Multifamily 援助的物業之產權所有人,皆不得針對該法案所涵蓋且居住已滿 120 日的租客發起新的驅逐行動。此外,該等產權所有人亦必須放棄在此期間因未支付租金而生的逾期費與罰款。

驅逐禁令是否適用於接受 HUD Multifamily 援助的住宅,或有 FHA 承保房屋貸款的 HUD Multifamily 物業?

所有由 HUD Multifamily 援助的住宅以及有 FHA 承保房屋貸款的 HUD Multifamily 物業,都涵蓋於《CARES 法案》第 4024 節之下。因此,在 Multifamily 援助住房計劃下接受住房援助津貼的物業,或有 FHA 承保房屋貸款的物業,其私人業主都適用該驅逐暫停禁令。

驅逐暫停令是否適用於所有租客,還是僅限其就業受到新冠病毒(COVID-19)全國緊急狀態影響的租客?

針對未支付租金的驅逐暫停令,以及與未支付租金相關之費用與罰款暫停令,適用於所有其就業直接或間接受到 COVID-19 影響的租客。若物業擁有由聯邦政府擔保的房屋貸款,或參與特定的聯邦住房補助計劃,便適用此暫停令。

(注意:此資訊乃針對由 FHA 承保的 Multifamily 物業以及接受 HUD Multifamily 援助的物業,說明《CARES 法案》法案如何適用於其租戶。如果您不是此類物業的租戶,請參閱全國低收入住房聯盟的多戶住房搜尋工具 ,尋找適用的紓困條款。

產權所有人或代理人是否仍能驅逐家庭暴力或犯罪活動的犯罪者?產權所有人或代理人是否仍能因其他違約行為進行驅逐?

可以。《CARES 法案》第 4024(b) 節的驅逐暫停令僅適用於和租客未支付租金或其他費用相關的驅逐。該暫停令也禁止因未支付租金而收取其他手續費、罰款或其他費用。《2013 年反婦女暴力重新授權法案》(VAWA)(P.L.113-4) 仍然有效。產權所有人與代理人應參閱《住房通告》第 2017-05 號,以瞭解家庭暴力、約會暴力、性侵及跟蹤受害者在 VAWA 下的住房權利。

住戶健康與物業出入

如果住戶的 COVID-19 檢測結果為陽性且目前在住院,則住戶出院後必須居家隔離時,會怎樣?HUD 的政策是否禁止住戶在檢測為陰性前返回家中?

並非如此。HUD 並未規定住戶必須檢測為陰性方能返回自己的居住單元。HUD 建議接受 HUD 援助的多戶物業之產權所有人與代理人,與當地健康照護專業人士和政府官員協調及合作,確保可於不同地點間安全轉移。

如果任何需隔離者有其他亦需隔離的家人,該物業的管理人員有哪些可以滿足他們需求的選擇?如果要求管理人員使用空置的居住單元執行隔離,該怎麼做?

對於住戶使用空置單元或暫時移居的請求,應經過驗證,然後方能准許。驗證方式可以包括與醫療衛生專業人員書面溝通,或與當地衛生部門溝通。管理人員可使用電子通訊和電話交流進行驗證。

是否可以禁止或限制訪客造訪接受 HUD 援助的物業?

接受 HUD 援助的多戶物業之產權所有人與代理人有權限制訪客,並應查閱州與地方法律,判斷是否允許禁止訪客。如果產權所有人或代理人計劃透過修改政策或居住規則限制或禁止訪客,則 HUD 建議,將此類措施納入因應 COVID-19 全國緊急狀態而公開發佈的計劃中,作為更廣泛的因應措施的一部份。產權所有人應考量到住戶將仍然需要獲得重要的服務,例如餐點外送、醫療,以及個人照護助理(PCA)服務。訪客限制應遵循疾病管制與預防中心( CDC)的指導和州或地方衛生官員的建議。產權所有人也應記住,他們在執行此類限制時,必須持續遵守《公平住房法案》的要求。

收入重新驗證

《CARES 法案》規定的家庭津貼算不算租戶的收入?

《CARES 法案》經濟衝擊紓困金(嚴格說來是提前支付的稅收抵免,可於 2020 年的報稅表上申報)及暫時性的每週聯邦額外失業保險補助,將不計入收入。然而,HUD 提醒您,根據計劃規定,(由州政府發放的)失業保險是正常付款,因此被視為收入。

受影響的住戶是否仍須為失去的收入完成年度重新驗證和期中驗證?

HUD 的法令與監管措施規定,家庭收入每年至少應接受一次審核,以判定該家庭為接受援助的單元所支付的金額。產權所有人必須繼續按租客的請求,在規定的時間內使用目前/預計的資料執行年度與期中重新驗證。除非使用簡化收入判定法,否則年度重新驗證不得使用前一年的收入判定租金與援助金。

鑒於目前的 COVID-19 緊急狀態,產權所有人與租戶可能面臨難以符合期中與年度重新驗證規範的不利處境。HUD 將 CDC 的病毒傳播管控建議措施、居家避疫以及類似的命令,都視為不利處境。由於 COVID-19 病毒而面臨不利處境的租戶,根據產權所有人的決定,可以電子郵件或其他電子交付方式向產權所有人提供證明文件。證明文件包括但不限於薪資單、社會安全(SS)/補充社會安全(SSI)/州立補充計劃(SSP)獎勵、銀行結算單,以及公共援助文件。如果產權所有人收到電子文件,而 HUD 政策要求文件原件,則該產權所有人隨後必須向租戶補收原件。

HUD 將允許因 COVID-19 失去收入的受援助租戶自行完成年度或期中重新驗證。如果資訊無法透過其他可接受的方式驗證,則可使用家庭驗證;然而,如果使用家庭驗證,則產權所有人必須記錄租戶檔案,以說明為何無法使用第三方驗證。在 COVID-19 全國緊急狀態期間,這項驗證可透過郵寄或電子郵件等其他方式向產權所有人提供。HUD 將允許替代簽名(例如透過電子郵件、傳真或其他電子媒介傳送的簽名副本或影像);只要日後補交正式簽名原件即可。

失業或暫時解聘的住戶是否能繼續享有育兒費用收入扣抵?

可以。如果父母/監護人/照顧者持續有育兒支出,則該住戶可繼續享有合理的育兒費用扣抵。HUD 在 24 CFR 5.611(a) 中的規範允許未報銷的育兒支出享有扣抵額,以便讓家庭成員能尋求就業、獲得聘用或繼續接受教育。

物業勘查與維護

關於 HUD 物業實地訪查,不動產評估中心(REAC)的多戶住房(MFH)物業勘查狀況如何?

Multifamily 將延後所有接受 HUD 援助的多戶住房 REAC 物業勘查,直到獲得進一步指示。如有迫切狀況或理由認定特定地點存在生命或財產威脅,則 HUD 品質保證勘查人員將根據 CDC 準則進行勘查。

需要進入住戶居住單元以執行其外勤的維護人員對住戶可能染有 COVID-19 感到擔憂。他們在進入居住單元前是否可詢問租戶是否有 COVID-19 症狀?非必要的維修是否可以延遲?

維護人員及其他人員在進入單元前可詢問住戶該單元是否安全。產權所有人/管理人員如感到不安全,則不應進入租戶的單元。疑似患有未通報疾病的住戶應轉介給醫療服務提供者及/或當地衛生官員。

非必要或非健康及安全相關維修之延後,必須依照各單元的狀況分別決定。如果維修對於住戶的健康或安全是必要的,且工作人員因可能會接觸 COVID-19 而對進入單元有疑慮,則產權所有人/管理人員應查閲當地衛生準則,瞭解如何採取適當的防範措施。