¿Qué es una hipoteca calificada?

Antes de que usted reciba una hipoteca, un prestamista debe hacer un esfuerzo de buena fe para determinar que usted tenga la capacidad de pagarla. Esto se conoce como norma de “capacidad de pago". Si un prestamista le otorga una hipoteca calificada, esto significa que el mismo cumplió con ciertos requisitos y se toma por sentado que éste siguió la norma de capacidad de pago.

Generalmente, los requisitos para una hipoteca calificada incluyen:

• Ciertas funciones aplicadas a préstamos riesgosos no están permitidas, tales como:
  • Período de "sólo interés", que es cuando usted paga sólo intereses sin amortizar al capital, el cual es la cantidad de dinero que pidió prestada.
  • "Amortización negativa,” que puede permitir que el capital de su préstamo aumente con el tiempo, aunque usted esté pagando.
  • "Pagos globales", los cuales son más grandes de lo normal, por lo general programados para el final del plazo de un préstamo. El plazo del préstamo es el período de tiempo en el cual debe pagar el préstamo. Tenga en cuenta que los pagos globales están permitidos bajo ciertas circunstancias, para préstamos hechos por pequeños prestamistas.
  • Plazos más largos que 30 años.
• Límite al precio de su préstamo, la APR (Annual Percentage Rate) o Tasa Porcentual Anual, en una hipoteca calificada no puede ser más alta de un límite particular. Este límite puede depender del tipo de préstamo que tenga.
• No pueden cobrarle excesivos puntos y tarifas por adelantado. Si le otorgan una hipoteca calificada, hay límites al monto de ciertos puntos y tarifas que su prestamista puede cobrarle por adelantado. Esos límites dependerán del tamaño de su préstamo. No todos los cargos están incluidos en este límite, como por ejemplo, el costo de las primas de seguro de la FHA. Si los puntos y tarifas exceden el límite, el préstamo no puede ser una hipoteca calificada.
• Ciertas protecciones legales para prestamistas. El prestamista recibe ciertas protecciones legales cuando demuestre haberse asegurado de que usted tenía la capacidad de pagar su préstamo. Inclusive con estas protecciones, es posible que usted pueda responderle al prestamista en un tribunal, si cree que éste no se aseguró de que usted pudiera pagar el préstamo.
• Debe considerar y verificar sus ingresos o activos, y sus deudas. Para que su préstamo sea una hipoteca calificada, el prestamista debe considerar tanto sus ingresos mensuales o activos (que no sea el valor de la propiedad que garantizará su préstamo) y sus deudas mensuales. El prestamista también debe evaluar cuánto de sus ingresos van contra sus deudas mensuales, incluyendo el pago de su hipoteca y todas las demás deudas mensuales (cálculo que se conoce como relación deuda – ingreso), o cuánto de sus ingresos le quedará a usted, luego de pagar sus deudas mensuales (cálculo conocido como ingreso residual).