¿Cuándo puedo eliminar de mi préstamo el Seguro de Hipoteca Privado (PMI, por sus siglas en inglés)?

La “Homeowners Protection Act”, HPA, o Ley de Protección al Propietario de Vivienda, otorga el derecho a eliminar el Seguro Hipotecario Privado en determinadas circunstancias. La ley generalmente ofrece dos maneras de eliminar el PMI de su préstamo hipotecario: (1) puede solicitar su cancelación u (2) ocurrir la terminación automática o final del mismo.

Solicite la cancelación del PMI

Usted tiene derecho a solicitar que su administrador hipotecario cancele el PMI, una vez que haya alcanzado la fecha en que el saldo del capital de su hipoteca, esté programado para caer al 80 por ciento del valor original de la vivienda. Usted ha debido recibir esta fecha por escrito, en un formulario de divulgación del PMI al momento del otorgamiento de su hipoteca. Si no puede encontrar este formulario de divulgación, contacte al administrador.

Puede solicitar que la cancelación temprana del PMI si ha hecho pagos adicionales que reducen el saldo de su hipoteca, al 80 por ciento del valor original de la vivienda. Para este propósito, el "valor original", generalmente, se refiere al valor que sea menor entre, el precio que aparece en el contrato de venta, o el valor del avalúo al momento de la compra (o si usted ha refinanciado, el valor del avalúo al momento del refinanciamiento).

Existen otros importantes criterios que debe cumplir si quiere cancelar el PMI de su préstamo:

• Debe hacer su solicitud por escrito.
• Debe tener buen historial de pagos y estar al día con ellos.
• Su prestamista podría exigirle que certifique que no tiene un “junior lien” o segunda hipoteca, sobre su vivienda.
• Su prestamista también podría exigirle que proporcione evidencia (por ejemplo, un avalúo) de que el valor de su propiedad, no ha disminuido por debajo del valor original de la vivienda. Si éste ha disminuido por debajo del valor original, tal vez no pueda cancelar el PMI en este momento.

Cancelación automática del PMI

Aun cuando usted no le solicite al administrador la cancelación del PMI, éste está obligado a cancelarlo en la fecha programada para que su saldo de capital adeudado, alcance el 78 por ciento del valor original de su vivienda. Para que el PMI pueda ser cancelado en esa fecha, usted deberá estar al día en sus pagos en la fecha prevista para la cancelación. De lo contrario, el PMI no será cancelado hasta poco después de que se ponga al día con sus pagos.

Cancelación definitiva del PMI

Hay otra manera en que puede dejar de pagar el PMI. Si está al día con los pagos, su prestamista o administrador hipotecario debe terminar el PMI el mes después de alcanzar el punto medio del plan de amortización de su préstamo (dicha cancelación es aplicable incluso si usted no ha llegado al 78 por ciento del valor original de su vivienda). El punto medio del plan de amortización de su préstamo es la mitad del plazo completo de su préstamo. Para préstamos a 30 años, el punto medio se alcanza luego de que hayan pasado 15 años.

Esta manera de eliminar el PMI a mitad del plazo del préstamo es más probable que se dé con aquellas personas que tengan una hipoteca con período de sólo interés, un aplazamiento de pagos al capital, o pago global. Tenga en cuenta que deberá estar al día en sus pagos mensuales para que ocurra la terminación.

Otras cosas a tener en cuenta acerca de la Ley de Protección al Propietario de Vivienda (HPA, por sus siglas en inglés)

Los inversionistas de préstamos, incluyendo Fannie Mae y Freddie Mac, a menudo tienen sus propias disposiciones para la cancelación del PMI, y éstas pueden incluir cláusulas de cancelación, más allá de lo previsto en la HPA. Pero estas disposiciones no pueden restringir los derechos de los prestatarios, consagrados en la ley. Por ejemplo, la HPA no contiene ningún requisito el plazo transcurrido de un préstamo (conocido como requisito de "seasoning" o duración), antes de que el prestatario pueda solicitar la cancelación, o ser elegible para la terminación automática, del PMI.

Nota: Los derechos consagrados en la Ley de Protección al Propietario de Vivienda son aplicables a hipotecas sobre residencias principales unifamiliares, cerradas el 29 de julio de 1999, o después de esa fecha.

La HPA no le aplica si tiene un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), o del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA, por sus siglas en inglés). Si tiene preguntas acerca del seguro hipotecario sobre un préstamo de la FHA, o del VA, contacte al administrador de la suya.

Si tiene seguro hipotecario pagado por el prestamista, aplican reglas diferentes.