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Información sobre la Ley CARES con respecto a la vivienda pública

Información adicional del HUD y de la Oficina de Vivienda Pública e Indígena.

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Desalojos

¿Se aplica la prohibición de desalojos a todos los inquilinos o sólo para aquellos inquilinos cuyo empleo se ha visto afectado por el virus del COVID-19?

La suspensión temporal para: (1) desalojos por falta de pago y (2) sanciones y cargos relacionados con la falta de pago del alquiler se aplica a todos los inquilinos, sin importar si el empleo se vio afectada por el COVID-19. El HUD recomienda a las Autoridades de la Vivienda Pública que notifiquen a los residentes que los pagos del alquiler que no se hagan durante el período de suspensión, se acumularán y se deberán pagar al final de los 120 días.

Yo estaba atrasado en los pagos del alquiler antes de la Ley CARES. ¿Todavía puede la Autoridad de la Vivienda Pública (PHA, por sus siglas en inglés) seguir adelante con la terminación y el desalojo?

Si el procedimiento de desalojo se inició antes del 27 marzo del 2020, la Ley CARES no abarca dicho procedimiento y la acción de desalojo puede continuar. Sin embargo, el HUD recomienda a las Autoridades de la Vivienda Pública (PHA) que consideren posponer la finalización de los desalojos para casos que no estén relacionados con las drogas o delitos, hasta después de las emergencias estatales o locales. Los inquilinos y funcionarios de la vivienda pública también deberían considerar la forma en que les podría afectar la orden de suspensión de desalojos residenciales del 1 de septiembre del 2020 hecha por los Centros para el Control de Enfermedades.

Si el proceso de desalojo de una familia que estaba atrasada en el alquiler no se inició antes del 27 marzo del 2020, entonces dicha familia estaría cubierta por la Ley CARES y la PHA o los propietarios no pueden iniciar un nuevo proceso de desalojo hasta después de la suspensión.

Además, muchos gobiernos estatales y locales han parado los desalojos debido a la pandemia del Coronavirus. Los detalles sobre los niveles de protección a los inquilinos, y su duración, dependen de dónde viva. Algunos estados han:

  • Prohibido todo tipo de aviso o acciones de desalojo
  • Detenido todas las audiencias de desalojos en los tribunales
  • Detenido las órdenes de desalojos y sentencias

Visite la lista de los Laboratorios de Desalojo (Eviction Lab) con los límites estatales y locales para los desalojos y ejecuciones hipotecarias a fin de averiguar si su comunidad local o estatal tiene protecciones contra el desalojo durante esta época.

¿Puede la Autoridad de Vivienda Pública (PHA) o un propietario desalojar a un inquilino por el abuso de drogas y otras actividades criminales? ¿O por otras infracciones al contrato o programa de arrendamiento, como no reportar los ingresos o por causar daños graves a la unidad?

Sí. La suspensión de desalojos que consta en la Sección 4024(b) de la Ley CARES se aplica sólo a los desalojos relacionados con la falta de pago del alquiler o con la falta de pago de otros cargos. La suspensión también prohíbe el cobro de honorarios o multas u otros cargos debido a la falta de pago del alquiler. Por lo tanto, la PHA o los propietarios todavía pueden llevar a cabo acciones de desalojo o terminación de la asistencia ofrecida a un inquilino por el abuso de drogas u otras actividades criminales, ya que éstas no están relacionadas con la falta de pago del alquiler. Lo mismo se puede decir de otras infracciones contra el contrato de arrendamiento; sin embargo, el HUD recomienda a las Autoridades de la Vivienda Pública (PHA) que consideren posponer la finalización de los desalojos para casos que no estén relacionados con las drogas o delitos, hasta después de las emergencias estatales o locales.

Honorarios y el pago del alquiler

Me atrasé con el pago del alquiler antes al 27 de marzo del 2020 y me cobraron un recargo por retraso en enero y febrero. ¿Puede la Autoridad de Vivienda Pública (PHA) cobrarme ciertos cargos por no haber pagado el alquiler antes de la suspensión?

Sí, los cargos que le están cobrando por falta de pago previo al 27 de marzo del 2020 sí pueden ser cobrados durante el período de aplazamiento o reducción de pagos. Sin embargo, una PHA no puede cobrar nuevos cargos por falta de pagos entre el 27 de marzo del 2020 y el 24 de julio del 2020. Una PHA no puede cobrar intereses sobre cargos por pagos atrasados en enero y febrero.

¿Se pueden acumular los cargos por pagos atrasados durante la suspensión para ser cobrados después de dicha suspensión?

No. Según la Sección 4024(b)(2) de la Ley CARES, no se puede cobrar ningún cargo en relación con la falta de pago del alquiler. Por lo tanto, los cargos no se pueden acumular. No debe haber cargos/honorarios ni acumulación de cargos u honorarios por pagos atrasados del alquiler el primer día del mes en abril, mayo, junio y julio de 2020.

¿Puede la Autoridad de Vivienda Pública (PHA) o un propietario cancelar el cupón de asistencia de una familia participante si no paga la parte del alquiler que le corresponde durante la suspensión de desalojos (del 27 marzo del 2020 al 24 de julio del 2020)?

Normalmente, la PHA si puede cancelar los cupones de ayuda de una familia si dicha familia debe el alquiler al arrendador. Sin embargo, durante el período de suspensión de desalojos, la PHA no debe cancelar la asistencia por falta de pago. Es importante que los participantes en el programa de cupones avisen a la PHA si sus ingresos cambian para que la porción de su alquiler pueda ser ajustada en función de los ingresos actualizados. Esto ayudará a las familias a mantenerse al día con el alquiler y evitar desalojos y/o la pérdida de la asistencia después de que termine el período de suspensión de desalojos el 24 de Julio.

¿Se considera que los pagos de estímulos de $1200, o las “bonificaciones de recuperación” a personas particulares, son ingresos anuales?

No. De conformidad con 24 CFR 5.609(c)(9), los ingresos anuales no incluyen ingresos temporales, esporádicos o no recurrentes. Los pagos de estímulos directos y pendientes a personas particulares y familias quedarían excluidos de los ingresos anuales, ya que se trata de pagos temporales y no recurrentes.

¿Son considerados ingresos por las Autoridades de Vivienda Pública (PHA) los beneficios por desempleo? ¿Qué pasa con los pagos adicionales previstos en los proyectos de las leyes de estímulos?

Los beneficios regulares de desempleo sí se consideran ingresos. Las PHA excluirán el incremento semanal de $600 que proporciona la Ley CARES ya que dichos pagos son temporales y seguramente no recurrentes después de que termine la pandemia.

Opciones de ayuda

¿Qué tipo de ayuda está a disposición de los prestatarios en función de la Sección 184 y la Sección 184A durante esta emergencia nacional?

El 20 de marzo del 2020 el HUD publicó una Carta dirigida a los Estimados Prestamistas para informar a dichos prestamistas y administradores aprobados en virtud de la Sección 184 y Sección 184A, de una suspensión de ejecuciones hipotecarias y desalojos para todos los préstamos garantizados en virtud del Programa de Garantía de Préstamos de Vivienda para Indígenas en virtud de la Sección 184 y del Programa de Garantía de Préstamos de Vivienda para Indígenas de Hawái en virtud de la Sección 184A, por un período de 60 días. Posteriormente, el Congreso proporcionó una ayuda legal similar a los prestatarios en virtud de la Sección 184 y la Sección 184A, en la Ley CARES. La Sección 4022 de la Ley CARES establece que, excepto con respecto a una propiedad vacía o abandonada, un administrador de préstamos en virtud de la Sección 184 o Sección 184A, no puede iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria o solicitar una sentencia de ejecución hipotecaria u orden de venta, ni ejecutar una ejecución hipotecaria ni una venta relacionada con un desalojo o ejecución hipotecaria por un período de al menos 60 días a partir del 18 de marzo del 2020.

Además de la suspensión de las ejecuciones hipotecarias, la Ley CARES permite a los prestatarios que estén pasando por dificultades financieras, ya sea directa o indirectamente por la emergencia del COVID-19, solicitar la suspensión de pagos de un préstamo bajo la Sección 184 o la Sección 184A, independientemente del estado de morosidad, mediante una solicitud al administrador del préstamo, afirmando que el prestatario está pasando por dificultades financieras debido a la emergencia del COVID-19. Los proveedores de servicios hipotecarios están obligados a otorgar dicho aplazamiento o reducción de pagos hasta 180 días, y este período pueden extenderse hasta otros 180 días a petición del prestatario.

Los prestatarios también pueden solicitar un período más corto de aplazamiento o reducción de pagos. Los administradores están obligados a aprobar las solicitudes de aplazamiento o reducción de pagos sin la necesidad de documentación adicional, excepto por la certificación del prestatario de que tiene una dificultad financiera a causa de la emergencia del COVID-19, y no podrán cobrar tasas, sanciones o intereses (más allá de las cantidades programadas o calculadas como si el prestatario hubiese realizado todos los pagos contractuales a tiempo y en su totalidad en los términos del contrato hipotecario). Durante el período de aplazamiento o reducción de pagos, no se podrán acumular en la cuenta del prestatario tasas, sanciones ni intereses más allá de las cantidades programadas o calculadas como si el prestatario hubiese hecho todos los pagos contractuales a tiempo y en su totalidad en los términos del contrato hipotecario.